“Giá nhà Gangnam sắp vỡ bong bóng?”... Tỷ lệ giá thuê chỉ còn 38,7%, mức thấp kỷ lục

1. Tỷ lệ giá thuê (jeonse) xuống mức thấp nhất lịch sử

Theo số liệu từ KB Bất động sản, tỷ lệ giá thuê căn hộ tại quận Gangnam (Seoul) trong tháng 8/2025 chỉ còn 38,7%, mức thấp nhất kể từ khi bắt đầu thống kê vào năm 2014.

• Năm 2016 (đỉnh điểm): 64,6%

• Năm 2023 trở đi (trung bình Seoul): duy trì 50% đầu – giữa

• Gangnam tháng 8/2025: 38,7% (mức thấp nhất trong 11 năm)

Trong khi đó, quận Seocho – một khu vực giàu có khác – cũng ghi nhận mức thấp 43,0%.

2. Ý nghĩa của tỷ lệ giá thuê

• Giá thuê (jeonse): phản ánh giá trị sử dụng hiện tại của nhà.

• Giá mua bán: phản ánh giá trị trao đổi và giá trị kỳ vọng trong tương lai.
  Nếu tỷ lệ giá thuê quá thấp, điều đó có nghĩa là giá mua bán có thể đang bị định giá quá cao – dấu hiệu “bong bóng” bất động sản.

3. Nguyên nhân và sự chênh lệch lớn

• Giá mua tăng mạnh: Từ tháng 1 đến tháng 8/2025, giá mua căn hộ tại Gangnam tăng 14,59%.

• Giá thuê tăng chậm: Cùng kỳ chỉ tăng 2,40%, tức thấp hơn gần 6 lần so với giá mua.

• Thống kê của Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc cũng cho thấy:

  • Gangnam 4 quận (Đông Nam Seoul): giá mua thực tế tăng 11,12%,

  • Trong khi đó, giá thuê thực tế lại giảm 0,39%.

Chính sách kiểm soát giao dịch đất (토지거래허가제) cũng khiến đầu cơ chênh lệch (gap investment) bị hạn chế, làm giá thuê không tăng tương ứng với giá mua.

4. Chuyên gia nói gì?

• GS. Ko Jun-seok (ĐH Yonsei): “Giá mua tăng quá nhanh, trong khi giá thuê gần như đứng yên. Đây là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ giảm sâu.”

• Ông Ham Young-jin (Ngân hàng Woori): “Có thể nói đến vấn đề bong bóng, nhưng khó dự đoán tình trạng sụp đổ toàn diện bởi căn hộ Gangnam có tính khan hiếm.”

• Ông Park Won-gap (KB Bất động sản): “Nếu tỷ lệ giá thuê tiếp tục giảm, cần coi đây là tín hiệu cảnh báo về đà tăng nóng của thị trường.”

5. Kết luận

Tỷ lệ giá thuê căn hộ tại Gangnam giảm xuống dưới 40% là hiện tượng chưa từng có, phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê. Dù nhiều chuyên gia chưa dự báo khả năng sụp đổ ngay lập tức, nhưng nếu xu hướng này kéo dài, rủi ro bong bóng bất động sản ở Gangnam sẽ khó tránh khỏi.

???? Đây là tín hiệu quan trọng không chỉ cho người mua và thuê nhà tại Hàn Quốc, mà còn cho các nhà đầu tư quốc tế đang quan tâm đến thị trường bất động sản Seoul. Bạn có nghĩ rằng “bong bóng Gangnam” có thể sớm vỡ?